지에스와이 (GSY)

최근 대한민국 부동산 시장은 그야말로 ‘극단적 양극화’와 ‘눈치싸움’의 소용돌이 속에 있습니다. 서울 강남권 대장 아파트들이 연일 신고가를 경신하는 반면, 경기 외곽과 지방은 찬바람이 불고 있습니다. 여기에 정부의 가계부채 관리 압박으로 인한 ‘대출 한파’가 몰아치며 실수요자들의 발을 묶고 있습니다. 지금 집을 사야 할지, 아니면 관망해야 할지 시장의 핵심 쟁점을 숫자로 짚어보겠습니다.

■ 서초·강남 ‘그들만의 리그’… 마포·분당도 들썩
최근 서울 서초구 반포동의 대장주 아파트인 ‘래미안 원베일리’ 전용면적 84㎡는 최근 60억 원에 실거래되며 평당 1억 7천만 원 시대를 열었습니다. 인근 ‘아크로리버파크’ 역시 동일 평형이 51억 원에 거래되며 강남권 초고가 단지의 건재함을 과시했습니다.

강북의 대장 격인 마포구 ‘마포래미안푸르지오’ 전용 84㎡ 또한 지난달 18억 5,000만 원에 거래되며 전고점인 19억 원 턱밑까지 추격했습니다. 1기 신도시 재건축 호재를 안은 성남 분당구의 ‘시범삼성’ 84㎡ 역시 16억 원 선을 돌파하며 가파른 상승세를 보이고 있습니다.

반면, 한때 ‘행정수도’ 열풍으로 급등했던 세종시의 상황은 대조적입니다. 세종시 새뜸마을 14단지 전용 84㎡는 과거 최고가 12억 원 대비 약 40% 폭락한 7억 2,000만 원 선에 거래가 형성되며, 지역별 온도 차가 극명하게 갈리고 있습니다.

■ 스트레스 DSR 2단계 도입… ‘실질 내집마련 비용’ 폭등
문제는 금리와 대출 규제입니다. 한국은행의 기준금리 인하 기대감에도 불구하고, 금융당국의 가계부채 억제 압박에 시중은행들은 주택담보대출 가산금리를 오히려 인상했습니다. 게다가 9월부터 시행된 ‘2단계 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율)’ 규제는 서민들의 매수세를 얼어붙게 만들고 있습니다.

예컨대 연봉 8,000만 원인 직장인이 금리 4.5%로 주택담보대출(30년 만기, 원리금균등상환)을 받을 경우, 기존에는 최대 약 5억 2,000만 원까지 대출이 가능했으나, 2단계 스트레스 DSR 적용 이후에는 대출 한도가 약 4억 6,000만 원으로 무려 6,000만 원가량 줄어들게 됩니다. 결국 줄어든 대출 한도만큼 자기자본을 더 조달해야 하므로, 실질적인 내집마련의 진입장벽은 한층 더 높아진 셈입니다.

■ 정부 정책의 딜레마와 향후 집값 전망
정부는 8·8 주택공급 대책을 통해 그린벨트 해제와 재건축 규제 완화 카드를 꺼내 들었지만, 실제 공급까지 최소 5~10년이 걸린다는 점에서 당장의 매수 심리를 잠재우기엔 역부족이라는 평가가 지배적입니다. 전문가들은 당분간 서울 핵심지 및 재건축 유망 단지로의 ‘똘똘한 한 채’ 쏠림 현상이 더욱 심화될 것으로 전망합니다.

지금과 같은 대출 규제 국면에서는 무리한 영끌(영혼까지 끌어모음) 투자는 극도로 위험합니다. 다만, 서울 도심의 입지 좋은 신축 단지나 분당 등 재건축 선도지구 지정 호재가 있는 지역은 조정기가 오더라도 하방 경직성이 강하므로, 자금 여력이 있는 실수요자라면 대출 한도와 금리 추이를 면밀히 계산한 후 ‘급매물’ 위주로 접근하는 전략이 유효할 것입니다.